Русский поэт – Пушкин. Домашняя птица – курица. Фрукт – яблоко… Дальше, наверное, сами знаете. Утверждается – в шутку ли, всерьез ли, – что у 98% людей возникают такие ассоциации, когда их просят быстро ответить на эти вопросы. Если мысленно продолжить эксперимент, то можно представить себе, какие последуют продолжения за словом ЖКХ:
– проблемы,
– сосульки,
– протечки,
– потери,
– «черная дыра» и т.д.
Cильны все же в нас стереотипы! Хотя, к сожалению, для таких оценок есть основания… Однако на этот раз попробуем встать на позицию оставшихся 2%. Мы привыкли считать, что жилой фонд, с которым работают управляющие компании, – это старые дома, построенные давно, в разное время, и общее между ними только одно – все время что-то ломается, а жильцы жалуются в «вышестоящие инстанции». Однако в этой области появляется все больше организаций, которые эксплуатируют новые дома, построенные крупными девелоперами и сами входят в структуру компании-застрйщика. Интересно, как идут дела у них? Совсем никаких проблем? Или они решают свои, специфические вопросы?
Мы решили поговорить на эту тему с экспертами, знакомыми с вопросом не понаслышке!
Наши собеседники:
– Генеральный директор управляющей компании «Ивакино-Покровское» Евгений Беляев («Ивакино-Покровское» – поселок из 278 таунхаусов с авторской архитектурой. Построен компанией Urban Group, введен в эксплуатацию в июле 2009 г);
– Генеральный директор Анна ДугарЖабон и Технический директор RDI Service Сергей Рубан (RDI Service – управляющая компания, оказывающая услуги по комплексному управлению коммерческой и жилой недвижимостью, подразделение RDI Group).
В чем заключаются отличия работы Управляющей компании, входящей в состав вертикально-интегрированного холдинга, от «классической» УК, обслуживающей обычный жилой фонд?
Евгений БЕЛЯЕВ
Компания Urban Group создает «Города для жизни» – проекты, в которых сочетаются доступный бюджет покупки, функциональность и эмоциональный комфорт для проживания. Для того чтобы последний принцип соблюдался на протяжении всей жизни проекта, необходимо постоянно улучшать качество обслуживания жилых комплексов, уделять усиленное внимание общественным зонам, конструктивным элементам и правильному функционированию инженерной инфраструктуры и сетей в комплексе. К примеру, обходы кровли в ЖК «Новосходненском» осуществляются не два раза в год, как предусмотрено законодательством, а каждую неделю. Еженедельно проводится мониторинг, происходит визуальная оценка ситуации и незамедлительно устраняются недочеты. Кроме того, мы стараемся сократить сроки рассмотрения жалоб. Согласно регламенту, на это отведено 30 дней, но в управляющих компаниях нашего холдинга контакт с жителями устанавливается сразу, все заявления отслеживаются, с людьми ведется постоянный диалог. Наш принцип – снять административный барьер, присущий классическим управляющим компаниям, и индивидуально подходить к любой проблеме жителей. Собственники квартир и таунхаусов в ЖК «Ивакино-Покровское» и «Новосходненский» не обязаны писать официальное заявление с просьбой устранить неисправность, они могут обратиться в УК через электронную форму на сайте или, по старинке, оставить заявку у диспетчера.
Очень важный фактор, который отличает в качественном смысле работу классической управляющей компании от УК, входящей в состав вертикально-интегрированного холдинга, связан с тем, что, к примеру, компания Urban Group полностью выполняет все этапы работ при создании жилых комплексов: проектирование, производство стройматериалов, строительство, реализацию и дальнейшее управление эксплуатацией объекта. За счет вертикальной интеграции оказывается возможным контролировать качество на каждом этапе. Классические компании управляют домами, которые были возведены кем-то и когда-то. Но залог недорогой эксплуатации – это качество проектировки и монтажа кровли, если на стадии строительства дома эти факторы учтены, то вероятность протечек и конденсата минимизирована. В ЖК «Новосходненский» еще на стадии приема-передачи кровель проводились тщательные испытания сверх нормативов, установленных СНИПами, и сейчас никаких проблем с эксплуатацией кровли домов нет. К примеру, мы проводили гидравлические испытания кровли: заполняли всю плоскость кровли водой до переливов на 72 часа. Проверяли – нет ли протечек.
Анна ДУГАР-ЖАБОН
Если УК входит в состав холдинга, то здесь имеется ряд преимуществ.
Плюсы для управляющих компаний
1. Минимизация расходов на бэк-офис (юридические, бухгалтерские, управление персоналом, управление финансами и т.д.), т.е. нет необходимости нести затраты на административный обслуживающий персонал в полном объеме. Данные услуги УК, конечно же, оплачивает вышестоящая организация, но их стоимость в среднем на 20% ниже, чем при выполнении таких работ собственным штатным персоналом (с учетом всех дополнительных административных расходов на управление).
2. Высвобождение времени руководителя УК от ряда административных вопросов, связанных с организацией деятельности подразделений бэк-офиса, и концентрация на работе с жителями, контроле качества выполнения работ подрядными организациями и собственным штатным персоналом, обеспечении безопасности на объектах, работе с ресурсоснабжающими организациями.
Плюсы для собственников жилья
Минимизация расходов в связи с передачей определенных административных функций на уровень холдинга позволяет Управляющей организации предложить собственникам жилья оптимальный тариф на управление общедомовым имуществом. Единственное, что надо здесь отметить, – площадь обслуживания жилого фонда должна быть не менее 60 000 – 70 000 кв. м. На небольших объектах это будет не выгодно. Отдельно хотелось бы сказать о выгоде для собственников жилья сотрудничества с Управляющими компаниями, работающими не просто в структуре холдинга, а с теми, которые работают под БРЕНДОМ холдинга. Предоставляя Управляющей компании свое имя, свой бренд, холдинг, конечно же, будет заботиться о своем имидже. Управляющая компания, работающая под брендом, должна соответствовать заявленным ценностям, стандартам и качеству работы. Контроль со стороны холдинга в данном случае обязательно будет, что только положительно скажется на качестве работы УК. Кроме того, бренд, имя холдинга – это гарантия того, что компания не является однодневкой, не исчезнет с собранными деньгами, оставив собственников жилья должниками перед ресурсоснабжающими организациями.
В какой мере УК, входящая в состав холдинга (т.е. являясь, по сути, подразделением коммерческой организации!), обязана учитывать в своей работе законы и постановления, жестко регламентирующие деятельность «классических» предприятий сферы ЖКХ?
Евгений БЕЛЯЕВ
С точки зрения законодательства нет никакой разницы, входит ли управляющая компания в состав большого холдинга или является «классической» УК. Законы для всех едины, мы учитываем в своей работе все постановления и законодательные акты, которые регламентируют деятельность управляющих компаний. Все управляющие компании – как «классические», так и входящие в состав вертикально-интегрированного холдинга – обязаны работать в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого фонда. И в этом плане управляющие компании Urban Group: УК «Ивакино-Покровское» и УК «Новосходненский», не исключение. Все наши действия регламентированы законодательством. Другое дело, что законы – это необходимый минимум, которым можно руководствоваться при эксплуатации жилых комплексов. У неклассических управляющих компаний есть возможность вывести сервис обслуживания домов на новый качественный уровень, повысив тем самым комфорт проживания жителей. Согласно Жилищному кодексу РФ, существует несколько форм собственности: общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме и индивидуальная, если речь идет, к примеру, о собственных домах или коттеджах. Таунхаусы, которые располагаются в жилых комплексах «Ивакино-Покровское» и «Новосходненский», находятся в индивидуальной собственности. Кровля в таунхаусах является конструктивным элементом здания, который обслуживает одну квартиру и принадлежит собственнику – владельцу таунхауса, поэтому основная ответственность по обслуживанию крыши лежит на хозяине. Управляющая компания, в свою очередь, решает вопросы с гарантийным обслуживанием и старается помочь урегулировать проблемы жителей, если вопрос не входит в гарантийный ремонт. Крыши в малоэтажных квартирных домах обслуживаются в рамках общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме.
Анна ДУГАР-ЖАБОН
Работа компаний в сфере управления многоквартирными домами строго регламентирована законодательством и подконтрольна таким государственным органам, как Государственная жилищная инспекция, Управление Роспотребнадзора, местные органы самоуправления и пр. Любая коммерческая организация, которая имеет цель долгосрочной работы в данном сегменте, будет обязана соблюдать законодательство и, более того, уделять этому особое внимание, чтобы снизить свои финансовые риски от выплат штрафных санкций до потери бизнеса в целом. Со стороны создается впечатление, что в мире ЖКХ почему-то предпочитают использовать материалы, которые устарели и технологически и морально. Так ли это? Кто и на каком основании рассчитывает экономическую целесообразность применения материалов? Учитывается ли при этом стоимость дальнейшей эксплуатации и обслуживания?
Евгений БЕЛЯЕВ
Такая ситуация часто происходит в старом жилом фонде, но при эксплуатации новых жилых комплексов устаревшие материалы не могут использоваться категорически. В наших жилых комплексах «Ивакино-Покровское» и «Новосходненский» сейчас идет эксплуатация в гарантийный период и, соответственно, никаких устаревших материалов не применяется, мы работаем с тем, что заложено в проектной декларации жилых комплексов. Материалы выбирает проектная организация, исходя из экономической целесообразности, простоты монтажа и дальнейшей эксплуатации и обслуживания. Кровли в проектах разные: в ЖК «Ивакино-Покровское» – это скатная, фальцевая кровля, в ЖК «Новосходненский» на таунхаусах – мягкая битумная черепица, а на малоэтажных домах – плоская рулонная кровля.
Сергей РУБАН
Нет, это далеко не так! Мы – компания нового поколения. Сейчас очень много новых, технологичных разработок в кровельных покрытиях, начиная от мастик для планового ремонта кровель до новейших мембран при реконструкции и капитальном ремонте. Однако есть материалы, например Katepal или «ТехноНиколь», а также полиуретановая мастика «Реамаст-1К», которые прошли испытание временем и хорошо себя зарекомендовали. Поэтому мы используем как новейшие материалы, так и традиционные – с хорошей репутацией и проверенным качеством. При различных видах ремонта специалисты нашей компании всегда просчитывают целесообразность применения того или иного материала для повышения эффективности эксплуатации данной кровли и снижения эксплуатационных расходов, что позволяет нам оптимизировать эксплуатационные расходы. Например, на большинстве старых кровель, возраст которых превышает 10 лет, в результате многочисленных ремонтных работ толщина гидроизоляционного слоя достигает нескольких сантиметров, а утеплитель содержит большое количество влаги и не подлежит восстановлению. Очевидно, что если в результате «бюджетного» ремонта просто накрыть старую кровлю новой, испаряющаяся влага будет не только стремиться оторвать кровельный ковер от основания, образуя в нем напряжения, вздутия и разрывы, но и ок азывать разрушительное воздействие на и без того ослабленное несущее основание. Поэтому в таких случаях целесообразно радикальное решениие проблемы – снять старый кровельный ковер до основания и устроить его заново, используя современные материалы.
Кто работает на крышах – штат ные кровельщики Вашей компании или, в зависимости от типа кровель и объема работ, приглашаются под рядчики со стороны? Устраивает ли Вас квалификация Ваших штатных кровельщиков, заинтересованы ли Вы в мероприятиях по ее повышению? По каким критериям Вы оцениваете квалификацию сотрудников организаций-подрядчиков?
Евгений БЕЛЯЕВ
У нас работают штатные аттестованные кровельщики, которые постоянно проходят повышение квалификации в московских учебных комбинатах за счет компании. Мы строго следим за правилами безопасности при работе на высоте: страховки, обвязки, средства индивидуальной защиты. Очень важно, чтобы кровельщики были хорошо подготовлены, необразованность в этом вопросе может привести не только к повреждению кровли, но и к несчастным случаям, так как это работа на высоте.
Сергей РУБАН
В нашем штате находится много разных специалистов и кровельщики не исключение. Наша компания следит за тем, чтобы сервис и качество услуг на вверенных нам объектах, было на высшем уровне
На работу в RDI Service принимаются квалифицированные специалисты с образованием не ниже среднего технического. Которые периодически проходят повышения квалификации в специализированных учебных заведениях. Постоянно ведется мониторинг со стороны отдела по охране труда и промышленной безопасности по наличиюрегламентируемой аттестации. Специально созданное подразделение по контролю за качеством выполняемых работ разработало систему тестирования специалистов разных специальностей с целью выявить их слабые места и повысить их квалификацию в данном вопросе. В компании организовано внутреннее обучение сотрудников и наставничество. Мы понимаем все риски, которые имеются у конкретного человека, выполняющего эксплуатационные работы по обслуживанию зданий и сооружений, в том числе, особенно, кровельные работы, поэтому мы уделяем особое внимание к выбору подрядной организации по данному направлению. Т.е. наличие квалифицированного персонала – это ответственность и конкурентное преимущество подрядной организации, которую мы выбираем.
Роман МАРКИН