Договор строительного подряда – основа стабильности строительного процесса

Закон жизни – экономический рост сопровождается ростом объемов строительства – оказался справедливым и для нашей страны. Так или иначе, очень значительная часть граждан оказалась втянутой в процесс юридических отношений в строительстве. Кто-то ремонт дома делает, кто-то покупает новое жилье, кто-то дачу строит, а кто-то работает в строительной компании. И так уж сложилось в современной России, что проблемы, возникающие при строительных действиях, часто обсуждаются в прессе. То есть, эта тема близка каждому из нас. Ведь все мы в той или иной степени сталкиваемся с ней довольно часто, но, как правило, эти контакты носят негативную окраску. Подобная ситуация свидетельствует о том, что договорная сфера строительной отрасли до сих пор остается недостаточно урегулированной.

Безусловно, в Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ) есть соответствующие статьи, которые регламентируют эту сферу деятельности. Но они, в основном, имеют обобщенный характер и не учитывают нюансов реальных строительных взаимоотношений. Что, естественно, не устраивает участников строительства. Например, ст. 750, ч. 1 ГК РФ гласит: «Если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены». Но как определить в спорных случаях, все ли зависящие от сторон договора меры были приняты? И считать ли препятствием к надлежащему исполнению договора такую, обычную пока вещь, как задержку платежей? Как определить степень разумности и достаточности мер в каждом конкретном случае? Ведь получается, что если не оговорить эти детали и понятия в каждом отдельном договоре подряда, то, следуя формулировке статьи ГК РФ, конструктивное сотрудничество сторон может перейти в затяжную тяжбу.

Как правило, любое строительство имеет сложную структуру, с вертикальными и горизонтальными связями. Одновременно на одном объекте работает много компаний. Их работа может пересекаться, следовать одна за другой, идти одновременно. Вся их деятельность на строительном объекте регулируется специальным документом, который называется договор строительного подряда.

Вот как описывает ГК РФ:

«По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором» (ст. 740, п. 1, 2 ГК РФ).

Таким образом, получается, что договор строительного подряда – это основной документ, призванный регулировать строительную деятельность. Его основная задача – предусмотреть и оговорить условия, снизив возможные риски сторон, что обычно в типовом договоре не решается. Ведь, как правило, типовой договор – это документ на двух–трех листах бумаги, в котором в общем виде, стандартными фразами описаны взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком. По сути, подобный договор является корреспонденцией соответствующих статей ГК РФ (ст. 740–757). Очень часто такой документ не отражает специфики конкретной стройки и, как следствие, применение его на практике оказывается неэффективным: не решаются возникающие проблемы, не определяются ответственные стороны, трактовки статей приводят к спорам. Зачастую выполнение такого договора сопровождается конфликтом и взаимной неудовлетворенностью участников строительства.

К вышесказанному следует прибавить еще один факт: современные строительные технологии зачастую настолько сложны, что их невозможно описать в договоре. В результате, в процессе строительства или при проведении работ часто возникают ситуации, неурегулированные договором. Например, сопряжение различных конструкций здания, способы прохода коммуникационных каналов, инженерных сетей в местах сложного сочленения и т.п. Кроме того, всегда можно придраться к качеству выполненных работ. Критерии их приемки и оценки обычно не описываются в договоре строительного подряда, а работы ведутся по определенной технологии, которая, в свою очередь, в разных строительных фирмах может сильно отличаться.

При реконструкции зданий подобные проблемы присутствуют почти на каждом этапе работ из-за сложности выпуска подробной проектной документации.

Любое здание по своей природе уникально. Строительные работы очень часто проводятся одновременно с научными изысканиями, которые плохо поддаются регламентации и не описываются в договоре. Отсюда вытекают множественные конфликты, которые решаются за счет средств, вложенных в строительство. Это, безусловно, отражается на качестве строящегося объекта и сроках его сдачи.

Таким образом, основная цель договора строительного подряда – это урегулирование рисков сторон, их взаимных претензий. Он должен содержать подробное описание результатов строительства: что конкретно строится и какими свойствами оно должно обладать на этапе сдачи и последующей эксплуатации. По данным критериям будет осуществляться приемка работ и проверка качества. В договоре строительного подряда этому вопросу целесообразней отвести отдельную главу или выделить в отдельное приложение к договору как «Техническое задание» на выполнение строительных работ.

Выяснение целей сторон договора, их точное определение и фиксация также являются важными вопросами на начальном этапе строительства. Проработка этого момента в начале поможет в дальнейшем избежать необоснованных претензий участников строительства и третьих лиц. И это тоже должно быть в договоре.

Цели заказчика могут сильно различаться – строит ли он для себя или на продажу, основная ли это его профессиональная деятельность или нет. При этом для него назначение договора строительного подряда всегда одно: заказывая подрядные работы, он ведет инвестиционный строительный процесс (свой или третьей стороны) создания новой или улучшения имеющейся недвижимости. Он стремится за минимальные время и стоимость, с наименьшим риском получить те или иные строительные услуги определенного качества. Эти четыре величины (время, качество, стоимость и размер риска) взаимозависимы. То есть, заключая договор строительного подряда, заказчик пытается фиксировать время, качество и цену и минимизировать риски (просрочки, возникновения брака, удорожания строительной продукции). Поэтому, с точки зрения заказчика, договор строительного подряда должен свести эти риски к минимуму или перенести их на подрядчика.

Цель подрядчика – выполнить строительные услуги с минимальными затратами и продать их заказчику за максимальную цену. У подрядчика, как правило, не бывает достаточных финансовых ресурсов на все строительство в целом, и поэтому ему важно получить стабильное ритмичное финансирование работы.

В строительной сфере принята так называемая поэтапная сдача/прием работ. В соответствии с этим должна проводиться поэтапная оплата оказанных услуг, что является важной частью договора для подрядчика. Это отдельная часть (глава) договора. Здесь должны быть аккуратно прописаны сроки сдачи и приема работ, промежутки времени для согласования приемо-сдаточных актов, права и обязанности сторон при несоблюдении порядка приемки-сдачи работ. Необходимо учитывать, что любая заминка в работе ведет к перерыву в строительстве, что, в свою очередь, приводит к срыву сроков и снижению качества строительства. В процессе строительных работ важна процедура приемки работ. И она, естественно, должна быть подробно описана в договоре.

С точки зрения подрядчика, договор должен уменьшить риски изменений технических характеристик строительного продукта в процессе строительства и риск несвоевременного поступления платежей. Подрядчик при заключении договора старается перенести эти риски на противоположную сторону, то есть на заказчика.

Существует также третий вид рисков – риск внештатной ситуации (форс-мажор), риск гибели (повреждения) строительного продукта, имущества, участвовавшего в строительстве. ГК РФ в подобной ситуации предусматривает возможность страхования объекта строительства:

«Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски» (п. 1 ст. 742 ГК РФ).

По сути, указанный выше вид рисков одинаков для обеих сторон, и в договоре следует детально предусмотреть права и обязанности сторон по отношению к имуществу и их ответственность. Сам же вопрос страхования зависит от комплекса факторов, таких как долгосрочность строительства, его масштабность и стоимость.

Александр Юрьевич Дадченко, президент Национального кровельного союза

С точки зрения практики руководства подрядной компанией я рассматриваю договор подряда как документ, на котором зиждется безопасность подрядного бизнеса. Ведь получение дохода от выполнения сторонами этого договора и составляет основу экономической стабильности кровельной подрядной компании.

С одной стороны, если ты – подрядчик, то единственный способ заработать деньги – это выполнить подряд с требуемым качеством и в срок. И если на строительной площадке просто не обеспечена возможность работать, например фронты работ передаются с задержками, то весь убыток от простоя ложится на плечи подрядчика. Да, конечно, в договоре можно предусмотреть пеню, которую заказчик строительства должен выплатить за задержку, но эти платежи никогда не покроют истинных убытков подрядчика, не говоря уж о неполученной прибыли. Поэтому договор должен предусматривать очень существенные рычаги уж если не компенсации, то хотя бы минимизации убытков простоя на строительстве от разных причин, не зависящих от подрядчика.

С другой стороны, если ты – заказчик, то строительство крыши – это только один из этапов инвестиционного процесса. Правда, этап очень рисковый, поскольку большой объем инвестиций уже сделан – здание стоит, а пока нет крыши, нельзя вести ни отделку, ни монтаж инженерных систем. И тут, если оценивать потенциальные убытки инвестора из-за срыва сроков строительства кровли или риск судебных исков от будущих владельцев помещений в случае брака кровли, то никакие штрафы, удержанные с подрядной компании, не покроют их. Эти убытки могут в разы превышать цену контракта  подрядчика на строительство крыши. Поэтому, с точки зрения заказчика, задержка платежей или неплатежи в этом случае – не такое уж и сильное наказание нерадивой кровельной компании.

А для подрядчика любой поворот этих событий, зачастую, вопрос жизни и смерти, потому что его финансовый оборот и состоит именно из средств, получаемых за подряд.

Поэтому имеет смысл более внимательно и скрупулезно подходить к заключению договора подряда, оговаривая в нем все наиболее вероятные варианты развития событий на строительной площадке, детально конкретизируя результат строительства. Как показывает практика, чем больше времени тратят стороны подрядного договора на подготовку и заключение договора подряда (при условии, конечно, что время потрачено с толком), тем легче и выгоднее для сторон проходит сама стройка.

Существуют также другие события, наступление которых может привести к существенным нарушениям условий договора. Так, например, простой в работе, наступление которого приводит к большим убыткам как заказчика, так и подрядчика. Качественный договор строительного подряда обязательно это предусматривает и определяет пути решения данного вопроса.

Таким образом, подводя итог этому краткому обзору важных аспектов договора строительного подряда, можно отметить, что регулирование правоотношений в строительной сфере весьма не простое дело. Охватить все нюансы строительства практически невозможно, да и не всегда надо. Но запрограммировать возможные варианты развития событий в будущем – это свойство, которым должен обладать хороший договор.


Аникина Вероника Владимировна