Главная / Как беречь кровлю смолоду?

Как беречь кровлю смолоду?

kak_berech1

Русский поэт – Пушкин
Домашняя птица – курица
Фрукт – яблоко…
Дальше, наверное, сами знаете. Утверждается – в шутку ли, всерьёз ли –что у 98 % людей возникают такие ассоциации, когда их просят быстро ответить на эти вопросы. Мысленно продолжим эксперимент: ЖКХ – …И можно представить себе, какие последуют продолжения: …проблемы, …сосульки, …протечки, …потери,…«чёрная дыра»– и т. д.

Сильны, всё же, в нас стереотипы! Хотя, к сожалению, для таких оценок есть основания… Однако на этот раз попробуем встать на позицию оставшихся 2-х %. Мы привыкли считать, что жилой фонд, с которым работают управляющие компании – это старые дома, построенные давно, в разное время, и общее между ними только одно – всё время что-то ломается, а жильцы жалуются в «вышестоящие инстанции». Однако в этой области появляется всё больше организаций, которые эксплуатируют новые дома, построенные крупными девелоперами и сами входят в структуру компании-застрйщика. Интересно, как идут дела у них? Совсем никаких проблем? Или они решают свои, специфические вопросы?Мы решили поговорить на эту тему с экспертами, знакомыми с вопросом не понаслышке!
Наши собеседники:
Генеральный директор управляющей компании «Ивакино-Покровское» Евгений Беляев: («Ивакино-Покровское» — поселок из 278 таунхаусов с авторской архитектурой. Построен компанией Urban Group, введен в эксплуатацию в июле 2009 года)
Генеральный директор Анна Дугар- Жабон и Технический директор RDI Service Сергей Рубан. (RDI Service – управляющая компания, оказывающая услуги по комплексному управлению коммерческой и жилой недвижимостью, подразделение RDI group) Ивакино-Покровское Новосходненский (Urban group) Ново-Молоково (RDI group)

Вопрос: В чём заключаются отличия работы Управляющей компании, входящей в состав вертикально-интегрированного холдинга, от «классической» УК, обслуживающей обычный жилой фонд?

kak_berech2
Евгений БЕЛЯЕВ
Компания Urban Group создает «Города для жизни» — проекты, в которых сочетаются доступный бюджет покупки, функциональность и эмоциональный комфорт для проживания. Для того чтобы последний принцип соблюдался на протяжении всей жизни проекта, необходимо постоянно улучшать качество обслуживания жилых комплексов, уделять усиленное внимание общественным зонам, конструктивным элементам и правильному функционированию инженерной инфраструктуры и сетей в комплексе. К примеру, обходы кровли в ЖК «Новосходненском» осуществляются не два раза в год, как предусмотрено законодательством, а каждую неделю. Еженедельно проводится мониторинг, происходит визуальная оценка ситуации и незамедлительно устраняются недочеты.
Кроме того, мы стараемся сократить сроки рассмотрения жалоб. Согласно регламенту, на это отведено 30 дней, но в управляющих компаниях нашего холдинга контакт с жителями устанавливается сразу, все заявления отслеживаются, с людьми ведется постоянный диалог. Наш принцип — снять административный барьер, присущий классическим управляющим компаниям и индивидуально подходить к любой проблеме жителей. Собственники квартир и таунхаусов в ЖК «Ивакино-Покровкое»и «Новосходненский», не обязаны писать официальное заявление с просьбой устранить неисправность, они могут обратиться в УК через электронную форму на сайте или, по старинке, оставить заявку у диспетчера.Очень важный фактор, который отличает в качественном смысле работу классической управляющей компании от УК, входящей в состав вертикально-интегрированного холдинга, связан с тем, что, к примеру, компания Urban Group полностью выполняет все этапы работ при создании жилых комплексов: проектирование, производство стройматериалов, строительство, реализацию и дальнейшее управление эксплуатацией объекта. За счет вертикальной интеграции оказывается возможным контролировать качество на каждом этапе. kak_berech3Классические компании управляют домами, которые были возведены кем-то и когда-то. Но залог недорогой эксплуатации – это качество проектировки и монтажа кровли, если на стадии строительства дома эти факторы учтены, то протечки и конденсаты минимизированы. В ЖК «Новосходненский» еще на стадии приема-передачи кровель проводились тщательные испытания сверх нормативов установленных СНИПами и сейчас никаких проблем с эксплуатацией кровли домов нет. К примеру, мы проводили гидравлические испытания кровли: заполняли всю плоскость кровли водой до переливов на 72 часа. Проверяли – нет ли протечек.

Анна ДУГАР-ЖАБОН
Если УК входит в состав холдинга, то здесь имеется ряд плюсов:
+ для управляющих компаний
1. Минимизация расходов на бэк-офис (юридические, бухгалтерские, управление персоналом, управление финансами и т.д.), т.е. нет необходимости нести затраты на административный обслуживающий персонал в полном объеме. Данные услуги УК, конечно же, оплачивает вышестоящей организации, но их стоимость в среднем на 20% ниже, чем при выполнении таких работ собственным штатным персоналом (с учетом всех дополнительных административных расходов на управление).2. Высвобождение времени руководителя УК от ряда административных вопросов, связанных с организацией деятельности подразделений бэк-офиса и концентрация на работе с жителями, контроле качества выполнения работ подрядными организациями и собственным штатным персоналом, обеспечения безопасности на объектах, работе с ресурсоснабжающими организациями.
kak_berech4+ для собственников жилья: Минимизация расходов в связи с передачей определенных административных функций на уровень холдинга позволяет Управляющей организации предложить собственникам жилья оптимальный тариф на управление общедомовым имуществом. Единственное, что надо здесь отметить – площадь обслуживания жилого фонда должна быть не менее 60 000 –70 000 кв.м. На небольших объектах это будет не выгодно. Отдельно хотелось бы сказать о выгоде для собственников жилья сотрудничества с Управляющими компаниях, работающих не просто в структуре холдинга, а тех, которые работают под БРЕНДОМ холдинга. Предоставляя Управляющей компании свое имя, свой бренд, холдинг, конечно же, будет заботиться о своем имидже. Управляющая компания, работающая под брендом, должна соответствовать заявленным ценностям, стандартам и качеству работы. Контроль со стороны холдинга в данном случае обязательно будет, что только положительно скажется на качестве работы УК. Кроме того, бренд, имя холдинга – это гарантия того, что компания не является однодневкой, не исчезнет с собранными деньгами, оставив собственников жилья должниками перед ресурсоснабжающими организациями.

– В какой мере УК, входящая в состав холдинга, (т.е. являясь, по сути, подразделением коммерческой организации!) обязана учитывать в своей работе законы и постановления, жёстко регламентирующие деятельность «классических» предприятий сферы ЖКХ?

kak_berech5
Евгений БЕЛЯЕВ
С точки зрения законодательства нет никакой разницы, входит ли управляющая компания в состав большого холдинга или является «классической» УК. Законы для всех едины, мы учитываем в своей работе все постановления и законодательные акты, которые регламентируют деятельность управляющих компаний. Все управляющие компании как «классические», так и входящие в состав вертикально-интегрированного холдинга, обязаны работать в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого фонда. И в этом плане управляющие компании Urban Group: УК «Ивакино-Покровское» и УК «Новосходненский», не исключение. Все наши действия регламентированы законодательством. Другое дело, что законы – это необходимый минимум, которым можно руководствоваться при эксплуатации жилых комплексов. У неклассических управляющих компаний есть возможность вывести сервис обслуживания домов на новый качественный уровень, повысив тем самым комфорт проживания жителей. Согласно Жилищному кодексу РФ существует несколько форм собственности: общая долевая собственность на общее имущество в многоквартирном доме и индивидуальная, если речь идет, к примеру, о собственных домах или коттеджах. Таунхаусы, которые располагаются в жилых комплексах «Ивакино – Покровское» и «Новосходненский», находятся в индивидуальной собственности. Кровля в таунхаусах является конструктивным элементом здания, который обслуживает одну квартиру и принадлежит собственнику – владельцу таунхауса, поэтому основная ответственность по обслуживанию крыши лежит на хозяине. Управляющая компания, в свою очередь, решает вопросы с гарантийным обслуживанием и старается помочь урегулировать проблемы жителей, если вопрос не входит в гарантийный ремонт. Крыши в малоэтажных квартирных домах обслуживаются в рамках общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме.

Анна ДУГАР-ЖАБОН

Работа компаний в сфере управления домами строго регламентирована законодательством и подконтрольна таким государственным органам, как Государственная жилищная инспекция, Управление Роспотребнадзора, местные органы самоуправления и пр. Любая коммерческая организация, которая имеет цель долгосрочной работы в данном сегменте, будет обязана соблюдать законодательство и, более того, уделять этому особое внимание, чтобы снизить свои финансовые риски от выплат штрафных санкций до потери бизнеса в целом.
Со стороны создается впечатление, что в мире ЖКХ почему-то предпочитают использовать материалы, которые устарели и технологически и морально. Так ли это? Кто и на каком основании рассчитывает экономическую целесообразность применения материалов? Учитывается ли при этом стоимость дальнейшей эксплуатации и обслуживания?

Евгений БЕЛЯЕВ
Такая ситуация часто происходит в старом жилом фонде, но при эксплуатации новых жилых комплексов устаревшие материалы не могут использоваться категорически. В наших жилых комплексах «Ивакино – Покровское» и «Новосходненский» сейчас идет эксплуатация в гарантийный период и, соответственно, никаких устаревших материалов не применяется, мы работаем с тем, что заложено в проектной декларации жилых комплексов. Материалы выбирает проектная организация, исходя из экономической целесообразности, простоты монтажа и дальнейшей эксплуатации и обслуживания. Кровли в проектах разные: в ЖК «Ивакино-Покровское» — это скатная, фальцевая кровля, в ЖК «Новосходненский» на таунхаусах – мягкая битумная черепица, а на малоэтажных домах – плоская рулонная кровля.

Сергей РУБАН

Нет, это далеко не так! Мы — к омпания нового поколения. Сейчас очень много новых, технологичных разработок в кровельных покрытиях, начиная от мастик для планового ремонта кровель до новейших мембран при реконструкции и капитальном ремонте. Однако есть материалы, например Katepal или Технониколь, одна из новейших полиуретановая Мастика Реамаст-1К которые прошли испытание временем и хорошо себя зарекомендовали. Поэтому мы используем как новейшие материалы, так и традиционные – с хорошей репутацией и проверенным качеством. При различных видах ремонта специалисты нашей компании всегда просчитывают целесообразность применения того или иного материала для повышения эффективности эксплуатации данной кровли и снижению эксплуатационных расходов, что позволяет нам оптимизировать эксплуатационные расходы. Например, На большинстве старых кровель, возраст которых превышает 10 лет, в результате многочисленных ремонтных работ толщина гидроизоляционного слоя достигает нескольких сантиметров, а утеплитель содержит большое количество влаги и не подлежит восстановлению. Очевидно, что если в результате «бюджетного» ремонта просто накрыть старую кровлю новой, испаряющаяся влага будет не только стремиться оторвать кровельный ковер от основания, образуя в нем напряжения, вздутия и разрывы, но и оказывать разрушительное воздействие на и без того ослабленное несущее основание. Поэтому в таких случаях целесообразно радикальное решение проблемы — снять старый кровельный ковер до основания и устроить его заново, используя современные материалы.
Кто работает на крышах – штатные кровельщики Вашей компании или, в зависимости от типа кровель и объёма работ, приглашаются подрядчики со стороны? Устраивает ли Вас квалификация Ваших штатных кровельщиков, заинтересованы ли Вы в мероприятиях по её повышению? По каким критериям Вы оцениваете квалификацию сотрудников организаций–подрядчиков?

kak_berech8

Евгений БЕЛЯЕВ
У нас работают штатные аттестованные кровельщики, которые постоянно проходят повышение квалификации в московских учебных комбинатах за счет компании. Мы строго следим за правилами безопасности, работами на высоте: страховки, обвязки, средства индивидуальной защиты. Очень важно, чтобы кровельщики были хорошо подготовлены, необразованность в этом вопросе может привести не только к повреждению кровли, но и к несчастным случаям, так как это работа на высоте.

Сергей РУБАН
В нашем штате находится много разных специалистов и кровельщики не исключение. Наша компания следит за тем, чтобы сервис и качество услуг на вверенных нам объектах, было на высшем уровне. Поэтому подрядчиков мы не привлекаем для обслуживания кровель. Единственное исключение, мы можем привлечь подрядную организацию на проведение кап. ремонта, либо реконструкции кровли. На работу в RDI Service принимаются квалифицированные специалисты с образованием не ниже среднего технического, которые периодически проходят повышения квалификации в специализированных учебных заведениях. Постоянно ведется мониторинг со стороны отдела по охране труда и промышленной безопасности по наличию регламентируемой аттестации. Специально созданное подразделение по контролю за качеством выполняемых работ разработало систему тестирования специалистов разных специальностей с целью выявить их слабые места и повысить их квалификацию в данном вопросе. В компании организовано внутреннее обучение сотрудников и наставничество. Квалификацию сотрудников подрядных организаций мы не оцениваем, нет надобности. Мы понимаем все риски, которые имеются у конкретного человека, который выполняет эксплуатационные работы по обслуживанию зданий и сооружений, в том числе и особенно, в сфере кровельных работ, поэтому уделяем особое внимание к выбору подрядной организации по данному направлению. Мы всегда проверяем ее на наличие допусков и лицензий, отсутствия исполнительных листов, наличия у компании штатного персонала и соответствующего оборудования, наличия постоянных поставщиков кровельных материалов. Т.е. наличие квалифицированного персонала – это ответственность и конкурентное преимущество подрядной организации, с которой мы работаем.